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鑑定評価の条件－鑑定評価額は、特定の条件に対応して導かれますので、この条件の記載は重要です。
現状を所与とした鑑定評価、独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合または分割鑑定評価といった条件を記載します。
また、地域要因または個別的要因に関する想定上の条件を設定した場合、記載を要します。
この場合、必要があると認められるときはその妥当性を有すると判断した根拠とその条件が付加されない場合の価格などの参考資料も記載すべきです。
このほか、賃料の支払時期に関する条件も記載すべきです。
対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量などおよび対象不動産に係る権利の種類－この内容は、鑑定評価の対象として確定され、次いで現地調査により物的および権利を確認された内容が表示されます。
鑑定評価の依頼目的および条件と価格または賃料の種類との関連依頼目的と条件により価格または賃料の種類が定まりますが、この価格などの種類を求めた理由を明らかにするものです。
価格時点および鑑定評価を行った年月日―不動産評価の基準日である価格時点の記載は、不可欠です。
内容は、年月日で表示します。
鑑定評価を行った年月日は、「評価時点」といわれ鑑定評価の手順を完了した日とされています。
いいかえれば、鑑定評価額を決定し、鑑定評価報告書を作成した日と解されます。
この日付の表示は、価格時点と評価時点の時間的な差をあらわし、鑑定評価の主体がベストをつくしたことを立証することにあります。
例えば、評価時点（現在）より三年前の特定日が価格時点の場合、資料収集の点などから限界があり、そのなかで手順をつくしたことが証明されます。
このほか、実査日の記載があります。
実査日とは、対象不動産の現況を確認した日をいいます。
後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合（例・積雪地域での冬の宅地の評価）を考慮して、実査日を記載しなければならないとされています。
鑑定評価報告書のなかで重要な項目であり、不動産鑑定士等が一番時間をかけて記述する個所です。
鑑定評価額の決定について、評価基準に規定された手順を経て行われたことを記述し、立証します。
近隣地域および対象不動産の状況に関する事項、最有効使用の判定に関する事項、鑑定評価方式の適用に関する事項、公示価格との規準に関する事項、鑑定評価にあたって特に留意した事項などを記載します。
また、支払賃料を求めた場合には、その支払賃料と実質賃料との関連を記載しなければなりません。
これらの内容は、対象不動産の価格判断を的確に表現したものとします。
その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の対象不動産に関する利害関係、または対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故もしくは特別の利害関係の有無およびその内容－利害関係などの明示により、公平な評価を立証するためのものです。
その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の氏名鑑定評価を行った主体を明らかにしその責任などを明らかにするものです。
報告書の附属資料鑑定評価の成果の報告は、文章で表現されるほか、地図、写真などにより具体的になります。
これらが附属資料となるもので、対象不動産および近隣地域などの地図、上地または建物などの図面、写真などの確認資料、事例資料などは、必要に応じて添付します。
土地の評価は、宅地、農地、林地および宅地見込地に分かれ、宅地は更地、建付地、借地権および底地に分かれ、手法が異なります。
建物及びその敷地の評価は、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物および区分所有建物及びその敷地の四類型の手法があります。
建物のみの評価は、市場性の有無により手法が三種に分かれ、そのほか借家権の手法があります。
ｅ不動産の担保価格は、正常価格に担保掛目を乗じて求められます。
この掛目の決定には処分の難易や債権保全などの判断を必要とします。
不動産鑑定士等は、評価基準の総論（Ｔエ～Ⅳが該当します）の内容に従い自己の専門的学識と専門的能力に基づいて、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきですが、具体的に案件に臨んで的確な鑑定評価を行うため評価基準の各論（Ｖ～Ⅵが該当します）である不動産の種類別評価の手法を理解し習得する必要があります。
価格に関する鑑定評価においては、不動産の種別および類型に対応した分析手法を理解することが要請されます。
更地は未利用の宅地であり、宅地として最も基本的な形態です。
そのため、評価対象として一番多い類型です（建物の敷地でも「独立鑑定評価」により更地として取り扱われます）。
更地の鑑定評価額は、更地ならびに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格ならびに土地残余法による収益価格を関連づけて決定します。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定します。
その更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合などにおいては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定します。
この手法を開発法といいます。
一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点においてその更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額および発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。
分割利用することが合理的と認められるときは、価格時点においてその更地を区画割りして標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費用相当額および発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。
右のとおり、更地の価格は、取引事例比較法および収益還元法が併用され、原価法が適用できる場合はこの手法も併用されます。
また、いわゆる広大地（面大地ともいいます）の場合は、開発法による価格を比較考量して決定されます。
取引事例比較法を適用する場合は、更地の取引事例だけでなく自用の建物及びその敷地の取引事例を採用します。
既成市街地においては、更地の事例より建物付の土地事例が多くみられるので実際的な要請から取り入れられたものです。
この場合、配分法の適用により敷地部分の事例資料を求めることになりますが、事例の複合不動産は、最有効使用の状態にあるものを採用すべきです。
収益還元法を適用する場合には、宅地に帰属する純収益を地代や駐車料などで求めると最有効使用による収益とならないので、建物などと一体となっている事例を採用し土地残余法により収益価格を求めます。
この場合の事例資料に係る複合不動産も、最有効使用の状態にあるものを採用しなければなりません。
原価法は、既成市街地の宅地には適用されず、埋立地、造成地など再調達原価が求められる場合にのみ適用されます。
開発法による価格は、今回の評価基準改正により新設された比較考量価格です。
開発法によって求める価格は、不動産開発業者による事業採算計算による用地価格に着目したもので、建築費、金利その他の諸経費の設定を適切に行うことにより有力な験証価格が得られます。
開発法の適用について、評価基準・留意事項は次の内容に注意すべきとしています。
開発法によって求める価格は、マンションなどまたは細区分した宅地の販売総額を価格時点に割り戻した額から建物の建築費および発注者が直接負担すべき通常の付帯費用または土地の造成費および発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻しか額をそれぞれ控除して求めます。
この場合、マンションなどの敷地は、一般に法令上許容される容積のいかんによって土地の価格が異なります。

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